Evidentemente, una de las preguntas principales con la que nos encontramos cuando iniciamos un proceso de construcción o rehabilitación de una vivienda es cuánto va a costar. Se trata de uno de los esfuerzos económicos más elevados que hará en su vida una persona, una pareja, una familia o un grupo de personas y, por tanto, es comprensible que no quiera dejar algo tan importante a la improvisación.

Sin embargo, construirse una vivienda, rehabilitar una existente o realizar una reforma no es como comprarse una lavadora, sino que se trata de obtener algo personalizado (incluso aunque solo alicatemos el baño), que perdura en el tiempo, de coste elevado (aunque muy barato por unidad de peso), con muchos límites para la estandarización y que tiene unas formas de hacerse relativamente artesanales. Es lógico que siga siendo así tras miles de años, ciertamente con muchos avances y mejoras tecnológicas y analíticas, pero cuyas características básicas no cambian. Por mucho que de vez en cuando se trate de vender la prefabricación como la panacea, lo cierto es que basta mirar cualquier promoción de viviendas para darse cuenta de que no lo es. A veces es más barato prefabricar ciertos elementos de una construcción, sin duda, pero ni siempre es así ni es aplicable a cualquier tipo de edificio, especialmente cuando hablamos de viviendas.

Trataremos aquí de hacer un resumen no exhaustivo para cualquiera que quiera construirse una vivienda o rehabilitar un edificio para vivir en él. La mayoría de lo que aquí decimos se aplica más al primer caso, pero trataremos de orientar a quien se plantee la rehabilitación como alternativa.

¿Construir o rehabilitar?

Esta es una pregunta que se hace la mayoría de la gente que se decide por meterse en el proyecto de una vivienda unifamiliar. La respuesta no es sencilla porque hay que responder a otra pregunta: ¿rehabilitar qué? Y normalmente aun no tenemos ese qué. En general la rehabilitación implica desplegar menor energía y por tanto menor coste, pero si partimos de una ruina o de un establo sin ventanas, lo más seguro es que el coste sea similar a partir de cero. Tenemos que ser conscientes de esto al pensar en comprar un edificio existente.

La compra

Comprar el terreno o un edificio para rehabilitar implica una serie de costes que resumimos a continuación. Este coste vendrá en principio determinado por una serie de variables (lugar, orientación, tamaño, estado, cercanía a equipamientos y redes de transporte…) y obviamente por lo que podamos pagar.

No vamos a entrar en este artículo a desarrollar otra serie de cuestiones que determinan también el coste en el momento de la compra como lo que la normativa urbanística permite hacer en ese lugar o en ese edificio. Nos hemos encontrado “carcasas” que se vendían como viviendas cuando no lo eran y quizá no lo podían llegar a ser nunca o terrenos donde no se podía edificar lo que se quería. Una situación así puede hacer que el coste de mercado esté inflado y que ni siquiera lo sepamos.

Si nos saltamos todos esos análisis previos (en los que por cierto os podemos acompañar) y tenemos el terreno elegido, aparecerán los costes siguientes:

  • Coste del terreno o del edificio
  • Impuestos (ITP o IVA + IAJD, que dependen del caso y la Comunidad Autónoma)
  • Notaría y Registro de la Propiedad
La construcción

Como decíamos más arriba el precio de la construcción es muy variable y dependerá de la superficie a rehabilitar, la adecuación del proyecto a realizar, el nivel de equipamiento y calidades… Hay que tener cuidado con las ratios de costes de construcción que encontramos por internet o los que incluso nos pueden llegar a adelantar los constructores, ya que pueden no estar incluyendo todos los costes necesarios. Los principales son:

  • Coste de la construcción, es decir lo que le pagamos al constructor o Presupuesto de Contrata (PEC) —no confundir con Presupuesto de Ejecución Material o PEM, que es menor.
  • IVA: en obra nueva, 10%; en rehabilitación depende del nivel de intervención según unos criterios marcados por Hacienda y puede ser del 21% (el normal) o del 10% (tipo reducido)
  • Honorarios de los estudios técnicos: arquitecto, arquitecto técnico, calculistas de instalaciones y estructuras, estudios topográficos y geotécnicos y otros técnicos externos que puedan ser necesarios o requeridos. Su IVA es del 21%.
  • Licencias, tasas, avales e impuestos municipales
  • Otros gastos: acometidas, mobiliario…
Vale, pero ¿cuánto es eso?

Partiendo de la variabilidad arriba descrita, podríamos decir que construir una vivienda unifamiliar de superficie y calidades convencionales puede estar entre 1000-1500 €/m2 construido homologado (es decir, teniendo en cuenta todas las superficies exteriores de la vivienda, un porcentaje de porches, garajes y trasteros y un mínimo de acondicionamiento de parcela). Rehabilitar una vivienda puede costar desde 600-900 €/m2 hasta el precio de una vivienda nueva si lo que rehabilitamos está en muy mal estado… Esto es el PEC, es decir, no incluye IVA. Si escucháis precios muy por debajo de esto, ponedlos en duda, algo no se está teniendo en cuenta.

Los gastos de los técnicos se suelen calcular en base al precio de la construcción. Sin embargo, nosotros no lo hacemos así, ya que consideramos más justo calcularlos en base a la dedicación en horas, nuestros costes y a nuestra responsabilidad civil y penal (colegiaciones, seguros…). Para que sirva de orientación, podemos hablar de 150-200 €/m2 homologado para una vivienda nueva. En el caso de una rehabilitación pueden ser menores, pero dependerá del alcance de la misma porque los trabajos y trámites a realizar pueden variar mucho según el proyecto y la ley/normativa de licencias de cada comunidad y ayuntamiento.

A todo eso hay que sumar IVAs, impuestos, tasas…

Esperamos que este artículo os haya servido de ayuda. Si estáis pensando en construir o rehabilitar, ya sea una vivienda individual o un grupo de cohousing y queréis saber más sobre todo lo necesario para construir una casa o una comunidad, no dudéis en contactarnos. Os asesoramos y acompañamos en el proceso de búsqueda de terreno o vivienda y más allá…

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