Irse a vivir al campo (1ªparte)

1. Contexto

Cada día recibimos noticias de personas que se trasladan a vivir al campo, a pequeños pueblos alejados de grandes núcleos urbanos. Pero, ¿qué hay de cierto si miramos los datos?

Sí bien es verdad que más del 85 % de los españoles viven en menos del 20 % del territorio y que la población rural había caído un 10% desde el año 2000, según datos del Instituto Nacional de Estadística, también se puede observar una reducción de esa tendencia desde la crisis económica de 2008.

El efecto de la COVID-19

Si observamos los datos del año 2020, desde el inicio de la pandemia, la realidad es que sí se ha producido un aumento del censo de algunas poblaciones, pero es pronto para juzgar si se trata de un movimiento coyuntural o sí efectivamente supone un cambio de tendencia estable.

Según datos de plataformas digitales, “se ha producido una bajada de búsquedas de inmuebles dentro de las capitales de provincia, a un 38,8 % del total de búsquedas comparadas con el 44,1 % en el mismo periodo anterior al confinamiento”. En cambio, “las búsquedas de fincas rústicas se han incrementado un 46%”.

En Madrid, “casi 9.000 personas se han trasladado a pequeñas poblaciones. En las provincias vecinas de Guadalajara y Segovia se ha registrado un incremento de hasta el 57%”.

“En Cataluña también se observa un aumento de demanda del 63% para ir a vivir a las afueras de las grandes urbes”.

Pero, ¿por qué se está produciendo este movimiento de irse a vivir al pueblo?

Una de las principales razones que se pueden observar es el interés por un cambio de vida: la búsqueda de un mayor equilibrio con la naturaleza, de una vida más saludable, de una mayor calidad de vida.

El alto precio de alquileres y el tamaño y condiciones de las viviendas en las grandes ciudades están suponiendo también un importante factor de cambio.

Se está pudiendo observar una mayor concienciación sobre los impactos que generamos con nuestros estilos de vida y una cierta tendencia a reducir nuestra jornada laboral para disponer de más tiempo para nuestro tiempo libre, para quedar con amistades, para cuidar a familiares, para la conciliación…

Las dificultades económicas de muchas personas, derivadas de los estragos de la COVID 19, así como el propio miedo al contagio, han forzado también el abandono, en este caso indeseado, de sus antiguas viviendas en la ciudad.

En muchas ocasiones, se trata de personas con alguna vinculación a pueblos, pero también están surgiendo nuevos moradores. Uno de los obstáculos que existían en este cambio de vida está diluyéndose progresivamente con la aparición del teletrabajo, especialmente potenciado durante el confinamiento.

Esto, sumado a ciertas políticas públicas de lucha contra la despoblación como la mejora de las insfraestructuras, subvenciones públicas, la cesión de viviendas y locales para ampliar el censo, la mejora del transporte y la conectividad, etc., están empezando a facilitar este movimiento ciudad-campo, ciudad-pueblo.

2. ¿Cuáles son los pasos para irse a vivir al campo?

La compra de un terreno o un edificio es probablemente uno de las mayores inversiones que hagamos en nuestra vida. Esta decisión supone un gran desembolso económico, pero también un cambio vital importante. Es por ello que conviene dedicarle tiempo y recursos a entender el proceso, los costes, los criterios, los agentes que intervienen, etc. para poder tomar una mejor decisión y no encontrarnos con sorpresas por el camino.

1. 1. Necesidades y recursos reales.

En primer lugar, conviene empezar por conocer cuáles son nuestras, necesidades, expectativas y prioridades para dar este paso que estamos a punto de dar.

¿Necesitamos un mayor contacto con la naturaleza y el campo? ¿Buscamos paz y tranquilidad, lejos de cualquier núcleo urbano? ¿Preferimos estar en un pueblo, menos aislados? ¿Deseamos un mayor contacto con nuestra vecindad? ¿Necesitamos buena conexión con transporte público? ¿Queremos una vida más sencilla? ¿Una vida más saludable? ¿Más ecológica? ¿Más espacio? ¿Menos gastos? ¿Dónde nos gustaría vivir? ¿Qué podemos necesitar, ahora y en el futuro?

Si nos planteamos estas preguntas y desciframos los porqués profundos de esta pulsión y los compartimos con las personas con las que vamos a convivir, podremos clarificar también nuestros objetivos.

Además de esto, que nos ayudará a elegir dónde y cómo vivir, es importante valorar con qué recursos contamos, cuál es nuestro presupuesto, y cuáles son nuestros plazos.

1. 2. Costes asociados. Planificación económica.

La mayoría de las personas que emprenden estos proyectos no tienen un conocimiento (y no tienen por qué tenerlo) de todos los costes que se derivan de la compra de un terreno o un edificio, más allá del precio del propio terreno o edificio que encontramos buscando en alguna plataforma online.

• • • Coste del terreno o de la casa.

Este importe varía mucho en función de la ubicación y tamaño, pero también de otras cuestiones como el tipo de terreno (urbano, urbanizable, no urbanizable o rústico), de la pendiente (uno suelo muy inclinado es más barato, pero implicará mayores costes de movimiento y futura contención de tierras), de la orientación o del estado de la casa (ruina, con patologías, a reformar, habitable).

Resulta conveniente informarse o contar con un asesoramiento técnico antes de comprar un terreno. Nos hemos encontrado el caso de algún particular que nos ha contactado después de comprar el terreno y tras diferentes averiguaciones con el Ayuntamiento hemos tenido que comunicar a nuestro cliente que no era posible construir una vivienda en dicho terreno.

• • • Impuestos sobre la compra de un terreno.

Por la compra de un terreno, en función de si el vendedor es un particular o una sociedad, se tributará pagando el IVA (4,6.5, 10% en función de la Comunidad Autónoma), el ITP o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (6-10%), y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (0,5-1,5%)

• • • Costes de notaría, registro de la propiedad y tasación.

Este importe supone entre 1000 y 1500€.

• • • Financiación.

Si estamos pensando en algún tipo de financiación bancaria (hipotecas, créditos, etc.) es importante acudir a nuestra oficina de confianza (y alguna más para poder comparar) para informarnos de las condiciones.

1. 1. 1. 1. 1. Compra de terreno. Es importante saber que, aunque dispongamos de financiación bancaria, tendremos que disponer de ciertos ahorros para asumir en torno a un 20-30% del importe de compra, así como para el proyecto arquitectónico y la licencia urbanística.
            2. Hipoteca autopromotor. La financiación más habitual para la construcción de una vivienda, es la hipoteca de autopromoción, para la cuál será necesario el proyecto visado, la solicitud de la licencia y un presupuesto de constructora.
            3. Financiación puente para compra de una casa. Si disponemos de una vivienda en propiedad, existen opciones que nos facilitan ese tiempo de transición entre la venta de la vivienda antigua y la compra de la nueva.

• • • Costes de equipo técnico (arquitectura).

Cuánto antes podamos contar con un equipo de arquitectura que nos acompañe en el proceso y nos asesore en los distintos pasos, mucho mejor. El equipo de arquitectura es el más indicado (por su propio rol que define la Ley de la Ordenación de la Edificación) para velar por los intereses de los promotores o propietarios.

El trabajo del equipo de arquitectura puede comenzar con asesorías previas a la compra o directamente con la redacción del proyecto técnico.  Este proyecto arquitectónico comienza, a su vez, con un anteproyecto o estudio de viabilidad, que tendrá más o menos peso en función de la metodología de trabajo del estudio. Desde un proceso convencional donde la oficina de arquitectura desarrolla las ideas y la propiedad las aprueba, a procesos de codiseño de mayor implicación y participación por parte de quienes van a vivir en la vivienda.

El proyecto técnico, que incluirá planos, memoria, pliegos, mediciones y cálculos, con aportaciones de diferentes técnicos (arquitectura, arquitectura técnica, ingeniería.) servirá para solicitar la licencia oportuna, así como para licitar el proyecto a varias constructoras susceptibles de ejecutar las obras, bajo la dirección y supervisión técnica del equipo de arquitectura.

El importe total de todos los honorarios profesionales dependerá de distintos aspectos como la complejidad del proyecto o el tamaño. Como orientación muy genérica, los honorarios de arquitectura pueden oscilar entre un 10 y 14% del coste total, más los gastos de visados y seguros, más el 21% de IVA.

• • • Otros equipos y estudios técnicos.

Además del equipo de arquitectura, hay otras figuras necesarias a lo largo del proyecto. Necesitaremos contar con un equipo de ingeniería para los cálculos estructurales y de instalaciones (coordinados con el equipo de arquitectura), además de realizar un estudio geotécnico que nos indicará la calidad del terreno, y un estudio topográfico que nos dará detalles del terreno, de sus variaciones, alteraciones, alturas etc.

• • • El coste de construcción o de reforma.

En el campo de la construcción se utilizan dos conceptos: el PEM o Presupuesto de Ejecución Material que supone un compendio de todas las partidas a ejecutar y la mano de obra requerida; y el PEC o Presupuesto de Contrata que añade al PEM el beneficio industrial y los gastos generales de la constructora. Si a esto le sumamos el IVA (que varía en función del tipo de obra), tendríamos el importe total del coste de la obra.

Cuando hablamos de estos costes, es importante que preguntemos si se trata del PEM o del PEC puesto que hay una diferencia –normalmente- del 19%.

Teniendo en cuenta que sin tener un proyecto definido es casi imposible definir el coste, en base a obras realizadas podemos estimar un PEC de obra nueva de 1300€/m2 para una construcción convencional y de 1600€/m2 para una vivienda ecológica y pasiva.

Para rehabilitación o reformas podemos estimar estas mismas cifras si la edificación se encuentra en muy mal estado y un tanto menores si la intervención es menor envergadura.

A esto habrá que sumarle el IVA que en casos de autopromoción de vivienda será del 10%. En rehabilitación dependerá del caso concreto.

• • • Licencias y Tasas urbanísticas.

Normalmente existen dos impuestos: la tasa por tramitación de la licencia y el ICIO o Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, lo que supone entre un 4-9% del PEM.

3. Búsqueda de terrenos o edificios.

Una vez tenemos claras nuestras necesidades y presupuesto nos va resultar más eficiente el proceso de búsqueda de un lugar para vivir.

• • • Programa de necesidades.

En el campo de la arquitectura y la edificación, se suelen enumerar todas las necesidades de uso de la futura vivienda en un programa de espacios que alberguen esos usos. Pueden ser espacios separados o diáfanos, pero nos aportan un orden de magnitud de superficie útil.

• • • Prioridades.

¿Es más importe para nuestro día a día, disponer de 3 dormitorios o de 2 y una amplia terraza? ¿preferimos más espacio interior o un patio grande donde pasar más tiempo al exterior?

Como frecuentemente los recursos son limitados, puede resultar útil priorizar dicho programa.

• • • Criterios de búsqueda.

Algunos criterios importantes a la hora de buscar una casa o un terreno además de las obvias ubicación y precio son la orientación, su relación con el resto de casas, la pendiente, la edificabilidad, el tipo de suelo y de terreno, las vistas, su eficiencia energética, su diseño bioclimático, la entrada de luz y ventilación naturales, instalaciones y acometidas, etc.

• • • Primera búsqueda. Primer tanteo.

Una vez tenemos claros los criterios es cuando podemos empezar a mirar en plataformas, preguntar a amigos/as, a familiares, etc. Muchas de las opciones que de otra manera habría inundado nuestra lista de opciones quedarán fuera, por lo que ahorraremos mucho tiempo para las siguientes fases.

• • • Comparativa y filtro.

De entre las diferentes opciones podemos hacer una comparativa para escoger las 3 mejores opciones.

• • • Conocimiento del lugar.

De estas 3 opciones resultantes podemos dedicar un tiempo a visitar los terrenos / casas y sus entornos. No olvidemos que vamos a vivir allí: nos interesa conocer el vecindario, los comercios cercanos, la movilidad, los servicios e infraestructuras públicas.

• • • Estudio de viabilidad (urbanística, económica, técnica).

Una vez que nos hemos decidido por una o dos opciones puede resultar interesante contratar un estudio que analice la cédula urbanística y realice las consultas oportunas para garantizar la viabilidad del proyecto.

También podrá revisarse la viabilidad económica de todo el proyecto, en base a un caso concreto.

• • • Oferta de compra y negociación.

Con toda esta información, ya estamos en disposición de preparar una buena oferta de compra y negociación.